Hasło luka mieszkaniowa pojawia się często w dyskursie publicznym. Mówią o niej zarówno politycy, jak i ekonomiści czy specjaliści branży mieszkaniowej. Co ciekawe nowy raport Alior Banku pokazuje, że luka mieszkaniowa w naszym kraju jest przeszacowana. Podstawowe potrzeby mieszkaniowe Polaków mogą być zaspokojone już w 2028 roku. Warto przy tym podkreślić, że choć luka w ujęciu ilościowym maleje. Rynek stoi przed innym trudnym wyzwaniem. Polsce daleko bowiem do europejskich standardów metrażu i jakości zabudowy mieszkalnej.

Luka mieszkaniowa mniejsza niż zakładano

Według analityków Alior Banku luka mieszkaniowa w Polsce wynosi obecnie od 300–400 tysięcy lokali. Jest to sporo mniej, w porównaniu z tym co zakładano przez lata. Według wcześniejszych prognoz w Polsce brakowało około 2 milionów mieszkań. Prócz tego niedobór lokali mieszkalnych nie dotyka w równym stopniu wszystkich regionów. Koncentruje się przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Prócz tego, jak wspominaliśmy wyzwaniem nie jest ilość, a jakość nieruchomości oraz standard ich wykonania. Nasz kraj wchodzi w fazę, w której Polacy szukają lokali wysokiej jakości również tej energetycznej.

Wszystko wskazuje na to, że sektor mieszkaniowy czeka przełom. W ostatnich latach obserwowaliśmy dynamiczne wzrosty cen pod wpływem silnych impulsów takich jak program Bezpieczny Kredyt 2%. Właśnie dlatego tym bardziej teraz potrzeba racjonalnego oszacowania realnych potrzeb mieszkaniowych. Wszystko po to, by odpowiedzieć na pytanie, czy Polska rzeczywiście zmierza ku nasyceniu mieszkaniowemu. Właśnie na to pytanie starają się odpowiedzieć w swoim raporcie analitycy Alior Banku.

Ile i jakich mieszkań realnie brakuje?

Aby realistycznie ocenić lukę mieszkaniową, należy poznać różnicę między liczbą gospodarstw domowych a liczbą lokali dostępnych i nadających się do zamieszkania w Polsce. W 2024 różnica ta była oceniana między 300 a 400 tysięcy mieszkań. Jest to przede wszystkim skutek wieloletniego niedopasowania dynamiki budownictwa mieszkaniowego i sytuacji demograficznej w kraju. Warto podkreślić, że dzięki tym wyliczeniom poznajemy tylko popyt fundamentalny, czyli zapotrzebowanie jednego gospodarstwa domowego na jeden lokal mieszkalny. Przy obecnym tempie urbanizacji oraz strukturze gospodarstw analitycy Alior Banku prognozują, że zrównanie podaży i popytu nastąpi między rokiem 2027 a 2030.

Jak wspominaliśmy, liczba mieszkań na gospodarstwo domowe różni się znacznie w zależności od regionu. Z jednej strony mamy rozrastające się aglomeracje, z drugiej części kraju takie jak Podlasie czy Pomorze Zachodnie, które od dłuższego czasu się wyludniają. Prócz tego w Polsce obserwujemy postępujący proces fragmentacji gospodarstw domowych. Oznacza to, że mimo spadku populacji potrzeby mieszkaniowe rosną i będzie się tak działo jeszcze do 2028 czy 2029 roku.

Z czasem Polacy chcą też zaspokajać nie podstawowe, a aspiracyjne potrzeby mieszkaniowe. Potrzebują mieszkać wygodniej w dużych metrażach i nowoczesnej zabudowie wysokiej jakości. Wszystko to sprawia, że popyt na nowe mieszkania będzie rósł, jeśli tylko będą one bardziej dostępne dla obywateli naszego kraju.