Rynek mieszkań w miastach wojewódzkich wciąż pozostaje pod presją wzrostów cen, choć dynamika zmian wyraźnie wyhamowała. Najnowsze dane z I kwartału 2026 roku pokazują, że mimo braku gwałtownych skoków, to właśnie systematyczne, niewielkie podwyżki sprawiają, że kolejne bariery cenowe znikają z rynku. Dla kupujących oznacza to, że coraz trudniej znaleźć mieszkanie w niższych przedziałach cenowych, nawet w mniejszych stolicach województw.

Analiza rynku wtórnego przeprowadzona przez portal Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że liczba miast wojewódzkich, w których średnia cena ofertowa utrzymuje się poniżej 10 tys. zł za metr, systematycznie maleje. W I kwartale 2026 roku są to już tylko cztery ośrodki: Gorzów Wielkopolski, Kielce, Łódź oraz Katowice. Trzeba mieć na uwadze, że sytuacja taka dotyczy wyłącznie wybranych segmentach mieszkań.

Coraz mniej tanich miast wojewódzkich

Dla porównania, jeszcze w 2024 roku takich miast było osiem, a w 2022 roku aż czternaście. Oznacza to, że w ciągu kilku lat rynek przeszedł znaczącą transformację, a dostępność mieszkań w niższych cenach wyraźnie się skurczyła.

Zjawisko to wynika nie tylko ze wzrostu oczekiwań sprzedających, ale również ze zmiany struktury ofert. Z rynku szybciej znikają najtańsze mieszkania, a ich miejsce zajmują lokale o wyższym standardzie, lepszej lokalizacji lub po remoncie, co automatycznie podnosi średnią cenę.

Wzrosty widoczne w większości segmentów

Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł wzrosty cen w wielu miastach wojewódzkich, choć najczęściej miały one umiarkowany charakter i wynosiły od 1 do 3 proc. kwartał do kwartału.

W segmencie kawalerek ceny wzrosły w aż dziesięciu miastach, m.in. podrożały kawalerki w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. Podobna sytuacja dotyczy mieszkań dwupokojowych, gdzie wzrosty odnotowano w jedenastu z osiemnastu analizowanych ośrodków. W przypadku lokali trzypokojowych podwyżki pojawiły się aż w trzynastu miastach.

Spadki cen należą do rzadkości i mają raczej symboliczny charakter. W praktyce oznacza to, że rynek pozostaje w trendzie wzrostowym, choć pozbawionym gwałtownych skoków obserwowanych w poprzednich latach.

Szczecin – stabilność z lekką tendencją wzrostową

Na tle innych miast wojewódzkich Szczecin prezentuje się jako rynek stosunkowo stabilny, ale wpisujący się w ogólnokrajowy trend wzrostowy. W przypadku kawalerek w Szczecinie średnia cena ofertowa wynosi około 10,9 tys. zł za metr i pozostaje praktycznie bez zmian kwartał do kwartału, co wskazuje na chwilową równowagę między popytem a podażą. W ujęciu rok do roku wzrost cen wynosi jednak prawie 4 proc.

W przypadku mieszkań dwupokojowych odnotowano wzrosty na poziomie 2,5 proc. kwartał do kwartału i 2,3 proc. rok o roku. Największe, trzypokojowe mieszkania podrożały w pierwszym kwartale o 2,3 proc. w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2025 roku, a zmiana w ujęciu rok do roku wyniosła 3 proc.

Szczecin wyróżnia się tym, że nie doświadcza ani gwałtownych wzrostów, ani spadków. Na niektórych rynkach zmiany bywają bardziej dynamiczne. Jest to typowe dla średniej wielkości miast wojewódzkich, które charakteryzują się mniejszą zmiennością niż największe metropolie, ale jednocześnie podążają za ogólnym trendem wzrostowym.

Dlaczego ceny nadal rosną?

Wzrost średnich cen ofertowych nie zawsze wynika z bezpośredniego podnoszenia stawek przez sprzedających. Duże znaczenie ma również sezonowość rynku oraz strategia właścicieli nieruchomości.

Początek roku to okres, w którym wielu sprzedających testuje rynek, wystawiając mieszkania w nieco wyższych cenach, aby sprawdzić reakcję kupujących. Jeśli zainteresowanie jest ograniczone, ceny są później korygowane.

Nie bez znaczenia pozostaje także struktura dostępnych ofert. Gdy z rynku znikają tańsze mieszkania, a pojawia się więcej lokali o wyższym standardzie, średnia cena rośnie, nawet jeśli indywidualne stawki nie ulegają istotnym zmianom.

Obecna sytuacja rynkowa oznacza dla nabywców konieczność większej elastyczności. Coraz częściej trzeba iść na kompromis: wybierać mniejszy metraż, gorszą lokalizację lub mieszkanie wymagające remontu.