Flippowanie mieszkań to na polskim rynku mieszkaniowym dosyć świeże zjawisko. Pojawiło się, gdy wzrost cen lokali mieszkalnych stał się na tyle dynamiczny, że można było na nich zarabiać w perspektywie nawet bardzo krótkich okresów czasów. Mimo że flipping nad Wisłą pojawił się w miarę niedawno, to już dobrze się tu zadomowił. Widać to było szczególnie w ostatnich latach, gdy rynek mieszkaniowym przeżywał boom – korzystało na tym rosnące grono flipperów. Lecz, tak właściwie, to czym oni się zajmują?

Na czym polega flippowanie mieszkań?

Jeszcze 20 lat temu zarabianie na nieruchomościach kojarzyło się z bardzo powolnym i stabilnym sposobem inwestowania. Kupowało się nieruchomość i traktowało ją jako bezpieczną lokatę kapitału, z perspektywą sprzedania z zyskiem w długim terminie (kilkanaście lub kilkadziesiąt lat). Jednak w rozwiniętej gospodarce dynamika rynku nieruchomości jest tak duża, że zysk z nieruchomości można realizować dużo szybciej. Jak szybko? Cóż – nawet po kilku dniach. Flipowanie pozwala wypracowywać zysk w ten sposób, ponieważ jest krótkoterminowym inwestowaniem w mieszkania.

Na czym zarabia flipper?

W najbardziej ogólnym ujęciu można babalnie stwierdzić, że na różnicy między ceną nabycia mieszkania a jego odsprzedaży. Jednak nas interesuje, z czego bierze się ta różnica. I tutaj możliwe jest kilka scenariuszy. Pierwotnie flipperzy zarabiali dzięki temu, że podnosili wartość nabytej nieruchomości. Operowali więc głównie w segmencie mieszkań wymagających remontu lub posiadających możliwe do usunięcia wady prawne. Po poradzeniu sobie z takimi makamentami przez flippera, taki lokal zyskiwał na wartości nawet kilkadziesiąt procent.

Jednak wraz z rekordową koniunkturą na rynku mieszkaniowym, zmieniły się też sposoby flippownia. Przede wszystkim na znaczeniu zyskało zarabianie na okazjach. Czyli wytropienie oferty z ceną niższa niż rynkowy potencjał, kupienie i odsprzedanie dalej. Taka działalność jest możliwa w okresie, gdy ceny rosną bardzo szybko i gorzej zorientowane osoby mogą niedoszacować wartość sprzedawanej nieruchomości. Może się wydawać, iż taki typ flippingu to już maksymalne przyspieszenie inwestowania w mieszkaniówce. Nic bardziej mylnego. Flipperzy zaczęli też pracować na cesjach, czyli zarabiają na jeszcze niewybudowanych lokalach! Po prostu kupują prawo nabycia mieszkania w dopiero realizowanej inwestycji, czekają aż ceny rynkowe wzrosną i odsprzedają cesję prawa nabycia, często nadal jeszcze niewybudowanego mieszkania.

Flip mieszkania w praktyce

Znając już sposoby flipownia, można zrobić listę typowych działań flipera. Na pewno rozpoczyna on od dobrego rozeznania się w sytuacji na rynku. Oczywiście musi być ogólnie zorientowany, co się dzieje w nieruchomościach, jednak aby dobrze inwestować, należy też mieć bardziej szczegółową wiedzę – o specyfice rynku w tym konkretnie miejscu, gdzie chce się zainwestować. Z taką teoretyczną podbudową flipper będzie w stanie zidenfytikować lokalizacje oraz typy miezkań, które mają największy potencjał wzrostu wartości w krótkim terminie. W odróżnieniu od inwestowania długoterminowego – przy flippowaniu nie wystarczy oprzeć się na ogólnej zasadzie, że na dłuższą metę mieszkania nigdy nie tanieją. Trzeba umieć wstrzelić się w takie fragmenty rynku, gdzie dynamika cen jest szczególnie duża. Dodatkowo flipper może się wspomóc rearanżacją lub remontem mieszkania. Ma to sens szczególnie wtedy, gdy część prac jest w stanie wykonać samodzielnie lub współpracuje ze sprawdzoną, niedrogą ekipą remontową – to daje gwarancję, że zysk z przedsięwzięcia przewyższy koszty. Bardzo dobrym sposobem na podniesienie wartości jest usunięcie wad formalnych i prawnych lokalu, jednak wymaga to posiadania odpowiedniej wiedzy prawnej i administracyjnej oraz, w wielu przypadkach, ogromnego zaparcia i odporności na stres. Na koniec, gdy lokal jest już przygotowany, flipper może (i powinien) wesprzeć się marketingiem – dobre, zachęcające ogłoszenie to absolutna konieczność, jeśli chce szybko znaleźć klienta, a do tego wynegocjować wysoką cenę.