Mimo tego, że aktualnie nie ma żadnego programu tanich kredytów, który mógłby pobudzać popyt na mieszkania, a liczba dostępnych na sprzedaż lokali wreszcie się zwiększyła, to próżno szukać znacznych spadków cen nieruchomości. Zdaniem Macieja Samcika z bloga „Subiektywnie o finansach” wreszcie może się to zmienić. Jakie sygnały z rynku o tym świadczą?

Warto mieć na uwadze, że ceny nieruchomości reagują z dużym opóźnieniem na wydarzenia, które mogłyby na nie wpłynąć. Dlatego, mimo że popyt nie jest stymulowany ze strony państwa, a podaż w ostatnich miesiącach znacznie się zwiększyła, to wciąż nie przełożyło się to na tańsze mieszkania.

Według Samcika nie ma co liczyć na ogromne przeceny, jak miało to miejsce np. w Niemczech, ale po okresie stabilizacji cen prawdopodobnie zaczną one spadać. Musi jednak zostać spełniony jeden czynnik.

Rynek reaguje z opóźnieniem

Jeszcze w pierwszym kwartale tego roku, ok. 30 proc. udzielanych przez banki kredytów hipotecznych stanowiły te zaciągnięte w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Dopiero teraz, gdy program nie obowiązuje już ponad pół roku widać, że tego typu zobowiązań jest coraz mniej, czyli mniej jest chętnych na zakup mieszkań.

A dopiero gdy zainteresowanie wśród klientów spada, reagują deweloperzy. Jednak nikt zazwyczaj nie zatrzymuje trwających już inwestycji, a ich realizacja trwa kilka lat, więc odzwierciedlenie obniżonego popytu w spadku podaży ma nawet kilkuletnie opóźnienie.

Zgodnie z prawami rynku, jeżeli popyt spada, a podaż zatrzymuje się na podobnym poziomie lub rośnie, możemy oczekiwać spadków cen. Maciej Samcik wyodrębnił kilka przesłanek, które świadczą, że nareszcie może się to wydarzyć.

Rekord w liczbie mieszkań z rynku wtórnego wystawionych na sprzedaż

To, co może faktycznie odwrócić sytuację na rynku nieruchomości, to zachowanie osób, które sprzedają mieszkania na rynku wtórnym. W danych OLX Data, przytoczonych przez Samcika widać, że liczba lokali z drugiej ręki wystawionych na sprzedaż jest teraz rekordowo wysoka. Aktualnie kupujący mogą wybierać z ok. 48 tys. ofert. Dla porównania na początku tego roku, kiedy to beneficjenci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” wyczyścili rynek, ofert było zaledwie 32 tys.

Jeśli więc sprzedający będą skłonni do negocjacji, biorąc pod uwagę, jaka jest konkurencja po stronie podażowej, to jest szansa na duże spadki cen.

Sprzedający lawinowo obniżają ceny

A jak pokazują dane portalu Zametr.pl, to już się dzieje. Aż 75 proc. mieszkań na sprzedaż w Warszawie miało w ostatnim czasie obniżaną cenę. W 25 proc. przypadków sprzedający ustalili min. 5-procentową obniżkę, a w 5 proc. aż 10-procentową.

Samcik przeanalizował również sytuację mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu. Tutaj spadki cen ofertowych nie są aż tak spektakularne, ale wciąż taka sytuacja dotyczy połowy ogłoszeń. Co siódme mieszkanie zostało przecenione o przynajmniej 5 proc., a co szesnaste o min. 10 proc.

Wszystko zależy od programu tanich kredytów

Widać, że sprzedający na rynku wtórnym zaczynają już być pod ścianą i chętnie godzą się na obniżki cen, byleby tylko sfinalizować transakcję. Jeżeli używane mieszkania znacznie stanieją, to deweloperzy będą musieli obniżyć ceny także na rynku pierwotnym, aby mieć pole do walki o klienta.

Jednak, jak zaznacza Samcik, to, czy to się wydarzy, jest zależne głównie od programu tanich kredytów – kiedy wejdzie w życie, czy warunki dopłat będą opłacalne i jaka będzie skala jego beneficjentów.

Aktualnie rynek jest na granicy, po przekroczeniu której obniżki cen mogłyby ruszyć lawinowo, ale gdy popyt znów będzie stymulowany przez państwo, to nie ma co na to liczyć.