Mało kto w pełni przewidział skalę oddziaływania programu Bezpieczny Kredyt. Nawet sam rząd zbyt nisko oszacował zainteresowanie kredytami z dotacją. Również prognozy tego, co się dzieje z cenami, rozjechały się z rzeczywistością. Od startu BK2% stawki za metr kwadratowy w niektórych miastach i segmentach (duże miasta, mieszkania małe i średnia) wzrosły nawet o 20-30%. Obecnie coraz częstsze są sygnały o tym, że wyczerpał się zapas lokali na sprzedaż. To z kolei źle wróży dalszej sytuacji cenowej. Jednak pojawiają się sygnały, że być może idzie odbicie i deweloperzy zaczną zwiększać podaż.

Co się stało na rynku mieszkaniowym i dlaczego jest tak drogo?

Ostatnie odczyty mówią o tym, że licząc od początku pandemii mieszkaniówka przeżyła boom. Równocześnie ze wzmożonym popytem, deweloperzy budowali i oddawali rekordowe wolumeny mieszkań. Gdy sytuacja się pogorszyła (za sprawą inflacji i drożejących kredytów), branża budowlana zaczęła hamować. Była to próba dostosowania podaży do spadającego popytu. Jednak w szykach namieszał program Bezpieczny Kredyt – wygenerował on niespodziewany, niezwiązany z sytuacją na rynku impuls, za sprawą którego z miesiąca na miesiąc do biur sprzedaży napłynęły fale chętnych na mieszkanie. Ten popyt trafił na “dziurę podażową”. Deweloperzy szybko wyprzedali zapasy, a nowych inwestycji mają niewiele, w związku z wcześniejszym hamowaniem aktywności.

Obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym

Z raportu GUS “Budownictwo mieszkaniowe1 w okresie styczeń-wrzesień 2023 r.” wynika, że w tym czasie w Polsce odnotowano spadek aktywności w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba nowo oddanych mieszkań zmniejszyła się o 3,4% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, a liczba wydanych pozwoleniach na budowę spadła aż o 26,6%. Również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zmalała o 15,7%. Największą aktywność budowlaną zaobserwowano w województwach mazowieckim, wielkopolskim i małopolskim.

Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo danym zebranym przez GUS:

Mieszkania oddane do użytkowania:

• w okresie styczeń-wrzesień 2023 oddano do użytkowania 161,3 tys. mieszkań, co stanowi spadek o 3,4% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku;
• deweloperzy przekazali 97,2 tys. mieszkań (spadek o 2,4%);
• inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 61,0 tys. mieszkań (spadek o 6,5%);
• powierzchnia użytkowa nowo oddanych mieszkań wyniosła 14,8 mln m², co oznacza spadek o 5,4% w porównaniu z rokiem poprzednim;
• średnia powierzchnia mieszkania wyniosła 91,6 m².

Pozwolenia i zgłoszenia budowy:

• wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy dla 174,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 26,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku.

Rozpoczęcie budowy:

• rozpoczęto budowę 138,9 tys. mieszkań, czyli o 15,7% mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku.

Inne obserwacje:

• na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 810,7 tys. mieszkań, co jest wartością mniejszą o 6,7% niż w analogicznym miesiącu 2022 roku;
• najwięcej aktywności budowlanej odnotowano w województwie mazowieckim, wielkopolskim i małopolskim.

Przy porównywaniu rok do roku dane te nie napawają optymizmem. Jednak trzeba mieć świadomość, że mamy tu do czynienia z tzw. efektem wysokiej bazy. Porównujemy je do roku 2022, kiedy to aktywność deweloperów wciąż była duża. Później nastąpił gwałtowny spadek i dopiero teraz branża wychodzi ze stagnacji. Widać to, gdy się przyjrzy wartościom z samego września – w takim ujęciu okazuje się, iż firmy deweloperskie szykują się już do zwiększania podaży. W uwagach do raportu GUS czytamy:

“We wrześniu, w porównaniu do sierpnia 2023 roku, wzrosła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 15,8%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 6,1%)…”

Zapewne na dalszy rozwój sytuacji decydujący wpływ będzie miał kierunek polityki mieszkaniowej nowego rządu. Czy program Bezpieczny Kredyt, w którym już się kończą środki, zostanie podtrzymany? Czy zostanie przekształcony tak, że realne oprocentowanie preferencyjnego kredytu wyniesie 0% (zgodnie z zapowiedziami KO)? Czy rząd zdecyduje się zrealizować obietnicę dopłat do czynszu najmu? Kolejne transfery pieniędzy mogą napędzić koniunkturę w nieruchomościach.