Analiza rynku wtórnego przeprowadzona przez portal Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że liczba miast wojewódzkich, w których średnia cena ofertowa utrzymuje się poniżej 10 tys. zł za metr, systematycznie maleje. W I kwartale 2026 roku są to już tylko cztery ośrodki: Gorzów Wielkopolski, Kielce, Łódź oraz Katowice. Trzeba mieć na uwadze, że sytuacja taka dotyczy wyłącznie wybranych segmentach mieszkań.

Coraz mniej tanich miast wojewódzkich

Dla porównania, jeszcze w 2024 roku takich miast było osiem, a w 2022 roku aż czternaście. Oznacza to, że w ciągu kilku lat rynek przeszedł znaczącą transformację, a dostępność mieszkań w niższych cenach wyraźnie się skurczyła.

Zjawisko to wynika nie tylko ze wzrostu oczekiwań sprzedających, ale również ze zmiany struktury ofert. Z rynku szybciej znikają najtańsze mieszkania, a ich miejsce zajmują lokale o wyższym standardzie, lepszej lokalizacji lub po remoncie, co automatycznie podnosi średnią cenę.

Wzrosty widoczne w większości segmentów

Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł wzrosty cen w wielu miastach wojewódzkich, choć najczęściej miały one umiarkowany charakter i wynosiły od 1 do 3 proc. kwartał do kwartału.

W segmencie kawalerek ceny wzrosły w aż dziesięciu miastach, m.in. podrożały kawalerki w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. Podobna sytuacja dotyczy mieszkań dwupokojowych, gdzie wzrosty odnotowano w jedenastu z osiemnastu analizowanych ośrodków. W przypadku lokali trzypokojowych podwyżki pojawiły się aż w trzynastu miastach.

Spadki cen należą do rzadkości i mają raczej symboliczny charakter. W praktyce oznacza to, że rynek pozostaje w trendzie wzrostowym, choć pozbawionym gwałtownych skoków obserwowanych w poprzednich latach.

Szczecin – stabilność z lekką tendencją wzrostową

Na tle innych miast wojewódzkich Szczecin prezentuje się jako rynek stosunkowo stabilny, ale wpisujący się w ogólnokrajowy trend wzrostowy. W przypadku kawalerek w Szczecinie średnia cena ofertowa wynosi około 10,9 tys. zł za metr i pozostaje praktycznie bez zmian kwartał do kwartału, co wskazuje na chwilową równowagę między popytem a podażą. W ujęciu rok do roku wzrost cen wynosi jednak prawie 4 proc.

W przypadku mieszkań dwupokojowych odnotowano wzrosty na poziomie 2,5 proc. kwartał do kwartału i 2,3 proc. rok o roku. Największe, trzypokojowe mieszkania podrożały w pierwszym kwartale o 2,3 proc. w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2025 roku, a zmiana w ujęciu rok do roku wyniosła 3 proc.

Szczecin wyróżnia się tym, że nie doświadcza ani gwałtownych wzrostów, ani spadków. Na niektórych rynkach zmiany bywają bardziej dynamiczne. Jest to typowe dla średniej wielkości miast wojewódzkich, które charakteryzują się mniejszą zmiennością niż największe metropolie, ale jednocześnie podążają za ogólnym trendem wzrostowym.

Dlaczego ceny nadal rosną?

Wzrost średnich cen ofertowych nie zawsze wynika z bezpośredniego podnoszenia stawek przez sprzedających. Duże znaczenie ma również sezonowość rynku oraz strategia właścicieli nieruchomości.

Początek roku to okres, w którym wielu sprzedających testuje rynek, wystawiając mieszkania w nieco wyższych cenach, aby sprawdzić reakcję kupujących. Jeśli zainteresowanie jest ograniczone, ceny są później korygowane.

Nie bez znaczenia pozostaje także struktura dostępnych ofert. Gdy z rynku znikają tańsze mieszkania, a pojawia się więcej lokali o wyższym standardzie, średnia cena rośnie, nawet jeśli indywidualne stawki nie ulegają istotnym zmianom.

Obecna sytuacja rynkowa oznacza dla nabywców konieczność większej elastyczności. Coraz częściej trzeba iść na kompromis: wybierać mniejszy metraż, gorszą lokalizację lub mieszkanie wymagające remontu.

Artykuł W miastach wojewódzkich dominują wzrosty cen mieszkań pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Jak podkreśla ekspert portalu rynekpierwotny.pl, Marek Wielgo, w okresie od stycznia do sierpnia bieżącego roku, we wszystkich metropoliach najchętniej kupowane były mieszkania dwupokojowe. Liderem była stolica województwa dolnośląskiego – mieszkania dwupokojowe we Wrocławiu sprzedawały się aż 7 proc. lepiej w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Mieszkania dwupokojowe – prawie połowa całego rynku

Mieszkania dwupokojowe stanowią 40 proc. sprzedaży na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski. To przede wszystkim wybór młodych par i singli, którzy szukają swojego pierwszego „M”. Dla wielu z nich nie jest to wyłącznie kwestia ograniczonego budżetu, lecz również świadoma decyzja ekonomiczna. Mniejszy metraż oznacza niższe koszty utrzymania i eksploatacji.

Deweloperzy dostrzegają ten trend i coraz częściej koncentrują ofertę wokół mieszkań o powierzchni od 35 do 50 metrów kwadratowych, które są najbardziej poszukiwane zarówno w zakupie na własne potrzeby, jak i pod wynajem.

Trzypokojowe mieszkania – stabilny popyt mimo spadków

Lokale trzypokojowe utrzymują umiarkowany poziom zainteresowania, szczególnie wśród rodzin z dziećmi. Choć w większości miast sprzedaż takich mieszkań spadła (np. o 25 proc. w Katowicach i 15 proc. w Łodzi), we Wrocławiu odnotowano wzrost o 23 proc., a w przypadku mieszkań trzypokojowych w Krakowie – o 2 proc. To pokazuje, że tam, gdzie rynek pracy i wynagrodzenia są relatywnie wysokie, kupujący wciąż mogą pozwolić sobie na większy metraż.

Kawalerki – inwestycyjny hit

Najmniejsze mieszkania, mimo rosnącej popularności inwestycji w nieruchomości, sprzedają się nierówno. W większości metropolii sprzedaż kawalerek spadła. Najmocniej w Warszawie (-28 proc.). Wyjątkiem są kawalerki w Gdańsku, które odnotowały aż 77 proc. wzrost sprzedaży w ciągu ośmiu miesięcy.

Jak tłumaczy Marek Wielgo, ten boom nie jest przypadkowy. Wynika z rosnącej atrakcyjności Gdańska jako destynacji turystycznej i inwestycyjnej. Skandynawowie, Brytyjczycy, a ostatnio także Czesi i Słowacy chętnie inwestują w małe mieszkania, które łatwo wynająć krótkoterminowo turystom. Kawalerki stały się więc tam produktem o wysokiej rotacji i szybkim zwrocie z inwestycji.

Warto jednak pamiętać, że w przeliczeniu na metr kwadratowy kawalerki są najdroższe spośród wszystkich segmentów. Większy metraż często oznacza lepszy stosunek ceny do powierzchni.

Duże mieszkania – segment w odwrocie

Czteropokojowe i większe mieszkania notują wyraźne spadki sprzedaży w całym kraju. W Katowicach obniżka sięgnęła aż 30 proc., w Łodzi 23 proc., a w Poznaniu i Gdańsku po 22 proc. Tylko Wrocław zanotował niewielki wzrost (3 proc.), co potwierdza jego specyfikę jako miasta o silnym rynku pracy i dużym popycie ze strony osób relokujących się zawodowo.

Ogólna sprzedaż mieszkań w 2025 roku spadła w większości segmentów, co nie jest zaskoczeniem po wygaszeniu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wielu kupujących wstrzymywało się z decyzjami, oczekując na kolejne obniżki stóp procentowych. Zdaniem ekspertów trzy kolejne obniżki mogą ponownie pobudzić popyt, szczególnie wśród młodych nabywców, którzy dziś często wynajmują mieszkania, zamiast kupować.

Marek Wielgo prognozuje, że wraz z poprawą dostępności kredytów mogą się zmienić preferencje kupujących z mniejszych lokali w kierunku mieszkań rodzinnych. Wiele zależeć będzie jednak od lokalnych czynników: poziomu zarobków, cen nieruchomości i atrakcyjności inwestycyjnej poszczególnych miast.

Artykuł Takie mieszkania sprzedają się najlepiej pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Luka mieszkaniowa mniejsza niż zakładano

Według analityków Alior Banku luka mieszkaniowa w Polsce wynosi obecnie od 300–400 tysięcy lokali. Jest to sporo mniej, w porównaniu z tym co zakładano przez lata. Według wcześniejszych prognoz w Polsce brakowało około 2 milionów mieszkań. Prócz tego niedobór lokali mieszkalnych nie dotyka w równym stopniu wszystkich regionów. Koncentruje się przede wszystkim w dużych aglomeracjach. Prócz tego, jak wspominaliśmy wyzwaniem nie jest ilość, a jakość nieruchomości oraz standard ich wykonania. Nasz kraj wchodzi w fazę, w której Polacy szukają lokali wysokiej jakości również tej energetycznej.

Wszystko wskazuje na to, że sektor mieszkaniowy czeka przełom. W ostatnich latach obserwowaliśmy dynamiczne wzrosty cen pod wpływem silnych impulsów takich jak program Bezpieczny Kredyt 2%. Właśnie dlatego tym bardziej teraz potrzeba racjonalnego oszacowania realnych potrzeb mieszkaniowych. Wszystko po to, by odpowiedzieć na pytanie, czy Polska rzeczywiście zmierza ku nasyceniu mieszkaniowemu. Właśnie na to pytanie starają się odpowiedzieć w swoim raporcie analitycy Alior Banku.

Ile i jakich mieszkań realnie brakuje?

Aby realistycznie ocenić lukę mieszkaniową, należy poznać różnicę między liczbą gospodarstw domowych a liczbą lokali dostępnych i nadających się do zamieszkania w Polsce. W 2024 różnica ta była oceniana między 300 a 400 tysięcy mieszkań. Jest to przede wszystkim skutek wieloletniego niedopasowania dynamiki budownictwa mieszkaniowego i sytuacji demograficznej w kraju. Warto podkreślić, że dzięki tym wyliczeniom poznajemy tylko popyt fundamentalny, czyli zapotrzebowanie jednego gospodarstwa domowego na jeden lokal mieszkalny. Przy obecnym tempie urbanizacji oraz strukturze gospodarstw analitycy Alior Banku prognozują, że zrównanie podaży i popytu nastąpi między rokiem 2027 a 2030.

Jak wspominaliśmy, liczba mieszkań na gospodarstwo domowe różni się znacznie w zależności od regionu. Z jednej strony mamy rozrastające się aglomeracje, z drugiej części kraju takie jak Podlasie czy Pomorze Zachodnie, które od dłuższego czasu się wyludniają. Prócz tego w Polsce obserwujemy postępujący proces fragmentacji gospodarstw domowych. Oznacza to, że mimo spadku populacji potrzeby mieszkaniowe rosną i będzie się tak działo jeszcze do 2028 czy 2029 roku.

Z czasem Polacy chcą też zaspokajać nie podstawowe, a aspiracyjne potrzeby mieszkaniowe. Potrzebują mieszkać wygodniej w dużych metrażach i nowoczesnej zabudowie wysokiej jakości. Wszystko to sprawia, że popyt na nowe mieszkania będzie rósł, jeśli tylko będą one bardziej dostępne dla obywateli naszego kraju.

Artykuł Luka mieszkaniowa jest mocno przeszacowana pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Nastroje zarówno strony popytowej, jak i podaży ulegają wyraźnej poprawie. Oczekiwania obu stron stają się bardziej realne, a to sprzyja zawieraniu nowych umów. Rynek nieruchomości zdaje się budzić do życia po miesiącach wyczekiwania.

Decyzje ze skutkami odczuwanymi przez lata

Kupując nieruchomość, warto do transakcji podchodzić na chłodno, a podjęcie decyzji poprzedzić dokładną kalkulacją. Gdy można było skorzystać z kredytu z dopłatami, trzeba było się śpieszyć, aby móc skorzystać z preferencyjnego kredytu i zdążyć przed kolejnymi podwyżkami cen. Mimo rosnących kosztów zakupu transakcje i tak się kalkulowały, ponieważ Bezpieczny Kredyt 2% był znacznie tańszy od standardowej oferty banków.

Po zakończeniu programu popyt zamarł. Wszyscy czekali na nową wersję rządowego rozwiązania wspierającego nabywców w zakupie pierwszego mieszkania. Kto nie mógł liczyć na dopłaty do kredytu, czekał na obniżki stóp procentowych, których wysokość negatywnie wpływała na koszt kredytu, a tym samym na ich dostępność.

Rynek z uwagą też śledził sytuację międzynarodową. Do zakupu nieruchomości nie zachęcała wojna na Ukrainie i brak perspektyw na szybkie zakończenie konfliktu. Obawy budził też wybór Donalda Trumpa na prezydenta USA i jego zapowiedzi wobec polityki zagranicznej. W ten sposób na oczekiwaniu zmian na rynku minął 2024 rok.

Wiosenne ożywienie

W pierwszych miesiącach 2025 roku sytuacja na rynku międzynarodowym nie uległa większym zmianom. Również krajowy rynek funkcjonuje na podobnych zasadach, co przez ostatnie miesiąca. Stabilizacja taka sprzyja podejmowaniu odważniejszych decyzji.

Polityka mieszkaniowa wciąż jest niepewna, ale coraz mniej osób liczy już na kredyt z dopłatami. Jeśli program w ogóle się w końcu pojawi, to zapewne będzie mogło z niego skorzystać zdecydowanie mniej osób, niż wynikało ze wcześniejszych zapowiedzi.

Trump dalej zamierza prowadzić wojnę handlową z resztą świata, ale wbrew wcześniejszym obawom, coraz częściej upatruje się w niej szansy na rozwój niż realnego zagrożenia. Cła mogą okresowo doprowadzić do wzrostów cen, ale przedsiębiorcy już szukają nowych rynków zbytu dla swoich produktów, dzięki czemu maleje zagrożeni recesją.

Coraz częściej podejmujemy decyzję o zakupie mieszkania w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb. Wynika to z poprawiających się perspektyw, niechęci do dalszego oczekiwania, ale także z możliwości wykorzystania okazji cenowych.

Deweloperzy po odbudowaniu swojej oferty i włączeniu do sprzedaży dużej puli nowych lokali coraz chętniej oferują promocje cenowe oraz pozacenowe. Odczuwalne obniżki cen zarówno transakcyjnych, jak i ofertowych są notowane również na rynku wtórnym.

Na rynku nie ma euforii, ale zdaniem ekspertów przyzwyczajamy się do funkcjonowania w zmienionych warunkach. Pojawiła się chłodna kalkulacja, ocena realiów oraz pragmatyzm. Chociaż warunki do podejmowania decyzji wciąż są trudne i panuje niepewność, to rynek wraca do równowagi, która w najbliższych miesiącach może przekształcić się w powolny, ale stabilny wzrost zawieranych transakcji.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym rozsądek zaczął dominować nad emocjami pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

1. Nieruchomosci-online.pl – numer jeden dla profesjonalistów

Na czołowym miejscu niezmiennie znajduje się Nieruchomosci-online.pl, który zdobył zaufanie tysięcy pośredników w całej Polsce. Portal ten wyróżnia się nie tylko przejrzystością i intuicyjnością, ale także bardzo wysokim poziomem jakości publikowanych ogłoszeń.

Według danych własnych serwisów, aż 86% profesjonalnych pośredników korzysta z Nieruchomosci-online.pl jako jednego z głównych kanałów promocji ofert. Kluczowe atuty tego portalu to:

• Silna obecność w wyszukiwarkach (SEO),

• Wysoka jakość zapytań – trafiają tu klienci zdecydowani,

• Profesjonalne narzędzia dla biur nieruchomości: CRM, integracje, statystyki,

• Kampanie edukacyjne i wsparcie merytoryczne dla agentów.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że portal promuje rzetelność i kompletność ogłoszeń, co przekłada się na większe zaufanie klientów indywidualnych.

2. Otodom – największy zasięg wśród konsumentów

Na drugim miejscu znajduje się Otodom, który ze względu na silną obecność w grupie OLX oraz intensywną kampanię reklamową dociera do szerokiego grona odbiorców. Portal ten jest często wybierany przez pośredników ze względu na:

• Bardzo duży zasięg (szczególnie w dużych miastach),

• Rozpoznawalność marki wśród klientów indywidualnych,

• Intuicyjne narzędzia analityczne (m.in. Otodom Analytics),

• Dobrą widoczność w Google.

Jednak niektórzy profesjonaliści zwracają uwagę, że zapytania z tego serwisu bywają mniej „wykwalifikowane”, a sama konkurencja wśród ogłoszeń jest bardzo duża.

3. Morizon / Gratka – silna pozycja w grupie mediowej

Kolejne miejsce zajmuje grupa Morizon-Gratka, należąca do Ringier Axel Springer. Dla wielu pośredników atrakcyjna jest możliwość równoczesnej publikacji na kilku powiązanych serwisach. Wśród zalet wskazywane są:

• Integracja z innymi mediami (np. Business Insider, Onet),

• Nowoczesny interfejs i narzędzia CRM,

• Atrakcyjne pakiety dla biur nieruchomości.

Jednak zasięg tych portali – mimo że stale rośnie – nadal nie dorównuje Nieruchomosci-online.pl i Otodom.

4. Lokalni gracze i portale niszowe

Niektórzy pośrednicy sięgają również po lokalne serwisy ogłoszeniowe lub portale tematyczne, szczególnie jeśli działają w specyficznych segmentach rynku (np. nieruchomości luksusowe, grunty inwestycyjne). Choć nie są to portale ogólnopolskie, mogą generować wartościowe, dobrze sprofilowane zapytania.

Na co zwracają uwagę profesjonaliści przy wyborze portalu?

Z rozmów z pośrednikami oraz danych branżowych wynika, że najważniejsze kryteria wyboru portalu to:

• Jakość i liczba zapytań od klientów,

• Zasięg portalu w wyszukiwarce Google,

• Cena za publikację ogłoszenia,

• Dostępność narzędzi wspierających codzienną pracę agenta,

• Możliwość wyróżniania ofert i analizy statystyk.

W tym kontekście Nieruchomosci-online.pl wyróżnia się najbardziej zrównoważoną ofertą i nastawieniem na potrzeby profesjonalnych użytkowników.

Podsumowanie

Wybór portalu ogłoszeniowego to dziś strategiczna decyzja dla każdego biura nieruchomości. Choć rynek oferuje wiele możliwości, profesjonaliści konsekwentnie stawiają na jakość, skuteczność i narzędzia wspierające ich codzienną pracę. Nieruchomosci-online.pl pozostaje numerem jeden wśród pośredników – nie tylko ze względu na renomę, ale przede wszystkim dzięki realnym efektom, jakie przynosi publikacja ofert w tym serwisie.

Artykuł Portale nieruchomości najczęściej wybierane przez pośredników pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Portal Nieruchomosci-online.pl przeanalizował, jak wyglądała sytuacja na rynku wtórnym w IV kwartale 2024 roku. Okazuje się, że sprzedający muszą być otwarci na to, co mogą zaproponować kupujący, jeśli zależy im na finalizacji transakcji. Skończył się na rynku nieruchomości czas cen oderwanych od rzeczywistości.

Mniejszy popyt, niższe ceny

Sprzedający coraz częściej obniżają ceny ofertowe, by dostosować je do realiów słabnącego popytu. Szczególnie widoczna jest tendencja spadkowa w przypadku mniejszych mieszkań, takich jak kawalerki czy lokale dwupokojowe. Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnie ceny mieszkań jednopokojowych w miastach wojewódzkich w IV kwartale 2024 roku były niższe o 1-3 proc., a w niektórych miastach spadki były szczególnie wyraźne. Przykładem mogą być kawalerki w Warszawie, Białymstoku, Gdańsku czy Katowicach, gdzie właściciele zdecydowali się szybko dostosować ceny do zmieniających się warunków rynkowych.

Chociaż wciąż zdarzają się przypadki, w których ceny ofertowe wzrosły, to w większości miast widać trend stabilizacji lub spadku cen. Warto zaznaczyć, że w miastach takich jak Kraków, Poznań czy Toruń średnie ceny mieszkań zmieniły się w granicach 1 proc., co oznacza stabilizację.

Większe mieszkania wciąż drożeją

Ciekawym zjawiskiem na rynku nieruchomości są mieszkania trzypokojowe, które wciąż wykazują tendencję wzrostu cen. Chociaż różnice nie są spektakularne (zwykle wynoszą 2-3 proc. w skali kwartału), to nadal widać, że sprzedaż większych mieszkań nie zwalnia tempa. Jest to o tyle zaskakujące, że takie nieruchomości teoretycznie powinny być mniej pożądane, ze względu na wyższe ceny oraz mniejsze zainteresowanie ze strony młodszych osób, które zaczynają swoją przygodę z wynajmem lub zakupem mieszkań. Prawdopodobnie więc większego lokum szukają rodziny.

27 proc. ogłoszeń więcej

W IV kwartale 2024 roku liczba ofert mieszkań na rynku wtórnym wzrosła o 5 proc. w porównaniu do III kwartału. Co ciekawe, porównując czwarty kwartał 2024 roku z analogicznym okresem 2023 roku, liczba ogłoszeń jest większa aż o 27 proc.

Taki skok w dostępności mieszkań jest efektem m.in. zakończenia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który ograniczył ofertę nieruchomości. W odpowiedzi na wyhamowanie popytu wielu właścicieli zdecydowało się wystawić swoje mieszkania na sprzedaż. Ponadto, wśród osób, które wcześniej kupiły lokale w celach inwestycyjnych coraz częściej pojawia się chęć sprzedaży, ponieważ ceny nieruchomości przestały rosnąć, więc nie ma nadziei na wyższy zysk.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym obserwujemy urealnienie cen pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Warto mieć na uwadze, że ceny nieruchomości reagują z dużym opóźnieniem na wydarzenia, które mogłyby na nie wpłynąć. Dlatego, mimo że popyt nie jest stymulowany ze strony państwa, a podaż w ostatnich miesiącach znacznie się zwiększyła, to wciąż nie przełożyło się to na tańsze mieszkania.

Według Samcika nie ma co liczyć na ogromne przeceny, jak miało to miejsce np. w Niemczech, ale po okresie stabilizacji cen prawdopodobnie zaczną one spadać. Musi jednak zostać spełniony jeden czynnik.

Rynek reaguje z opóźnieniem

Jeszcze w pierwszym kwartale tego roku, ok. 30 proc. udzielanych przez banki kredytów hipotecznych stanowiły te zaciągnięte w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Dopiero teraz, gdy program nie obowiązuje już ponad pół roku widać, że tego typu zobowiązań jest coraz mniej, czyli mniej jest chętnych na zakup mieszkań.

A dopiero gdy zainteresowanie wśród klientów spada, reagują deweloperzy. Jednak nikt zazwyczaj nie zatrzymuje trwających już inwestycji, a ich realizacja trwa kilka lat, więc odzwierciedlenie obniżonego popytu w spadku podaży ma nawet kilkuletnie opóźnienie.

Zgodnie z prawami rynku, jeżeli popyt spada, a podaż zatrzymuje się na podobnym poziomie lub rośnie, możemy oczekiwać spadków cen. Maciej Samcik wyodrębnił kilka przesłanek, które świadczą, że nareszcie może się to wydarzyć.

Rekord w liczbie mieszkań z rynku wtórnego wystawionych na sprzedaż

To, co może faktycznie odwrócić sytuację na rynku nieruchomości, to zachowanie osób, które sprzedają mieszkania na rynku wtórnym. W danych OLX Data, przytoczonych przez Samcika widać, że liczba lokali z drugiej ręki wystawionych na sprzedaż jest teraz rekordowo wysoka. Aktualnie kupujący mogą wybierać z ok. 48 tys. ofert. Dla porównania na początku tego roku, kiedy to beneficjenci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” wyczyścili rynek, ofert było zaledwie 32 tys.

Jeśli więc sprzedający będą skłonni do negocjacji, biorąc pod uwagę, jaka jest konkurencja po stronie podażowej, to jest szansa na duże spadki cen.

Sprzedający lawinowo obniżają ceny

A jak pokazują dane portalu Zametr.pl, to już się dzieje. Aż 75 proc. mieszkań na sprzedaż w Warszawie miało w ostatnim czasie obniżaną cenę. W 25 proc. przypadków sprzedający ustalili min. 5-procentową obniżkę, a w 5 proc. aż 10-procentową.

Samcik przeanalizował również sytuację mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu. Tutaj spadki cen ofertowych nie są aż tak spektakularne, ale wciąż taka sytuacja dotyczy połowy ogłoszeń. Co siódme mieszkanie zostało przecenione o przynajmniej 5 proc., a co szesnaste o min. 10 proc.

Wszystko zależy od programu tanich kredytów

Widać, że sprzedający na rynku wtórnym zaczynają już być pod ścianą i chętnie godzą się na obniżki cen, byleby tylko sfinalizować transakcję. Jeżeli używane mieszkania znacznie stanieją, to deweloperzy będą musieli obniżyć ceny także na rynku pierwotnym, aby mieć pole do walki o klienta.

Jednak, jak zaznacza Samcik, to, czy to się wydarzy, jest zależne głównie od programu tanich kredytów – kiedy wejdzie w życie, czy warunki dopłat będą opłacalne i jaka będzie skala jego beneficjentów.

Aktualnie rynek jest na granicy, po przekroczeniu której obniżki cen mogłyby ruszyć lawinowo, ale gdy popyt znów będzie stymulowany przez państwo, to nie ma co na to liczyć.

Artykuł Spadki cen mieszkań coraz bliżej? pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Wartość wskaźnika INPON, charakteryzującego nastroje pośredników w handlu nieruchomościami w IV kwartale 2023 r. spadła o 5 pkt w porównaniu z III kwartałem 2023 roku. Jednocześnie w całym ubiegłym roku wskaźnik utrzymywał się powyżej 50 punktów, czyli powyżej granicy optymizmu, a ostatnie trzy miesiące roku zazwyczaj przynoszą lekki spadek aktywności na rynku nieruchomości.

Wejście w życie programu dopłat do rat kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 procent” spowodowało znaczne ożywienie roku nieruchomości w ubiegłym roku, ale też stres, pośpiech i zaburzenie równowagi pomiędzy popytem a podażą. Konsekwencje tej sytuacji widoczne są w wynikach badania INPON, które ocenia nastroje rynkowe pośredników w handlu nieruchomościami. Chociaż w IV kwartale 2023 r. indeks INPON wciąż przekraczał 50 pkt, wskazując na panujący na rynku optymizm, to jednak wyniósł 55,5 pkt, czyli o 5 pkt mniej niż w III kwartale ubiegłego roku. Obniżenie nastrojów pośredników związane jest z zapowiedziami zakończenia przyjmowania wniosków w ramach programu Bezpieczny kredyt 2 procent oraz przeszacowaniem cen w szczególności mieszkań o mniejszych metrażach. Dodatkowo wciąż nie wiadomo jakie zmiany przyniesie 2024 rok. Potencjalni kupujący i wynajmujący liczą na korektę cen nieruchomości, a jednocześnie rynek czeka na kolejny program wspierający zakup pierwszego mieszkania, tylko nie są jeszcze znane jego zasady.

Nastroje pośredników uległy pogorszeniu nie tylko w kwestii segmentu mieszkań, ale również domów, działek budowlanych oraz najmu. Co ważne, pomimo że w IV kwartale nastąpił spadek nastrojów rynkowych o 5 pkt, barometr koniunktury na rynku nieruchomości wciąż wskazuje na panujący na rynku optymizm. Wartości wskaźnika powyżej 50 pkt świadczą o optymizmie, natomiast poniżej, wskazują, że nastroje są pesymistyczne. Nawet przy odnotowanym spadku wartości wskaźnika, wciąż sytuacja wygląda dobrze, zwłaszcza że w ostatnim kwartale 2022 roku wskaźnik INPON był o 9 pkt niższy.

W ostatnim kwartale ubiegłego roku subindeks dotyczący rynku mieszkań wypadł najlepiej, ale jednocześnie uległ też największemu spadkowi w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ocena dla segmentu kawalerek spadła o 7,3 pkt, a dla większych mieszkań aż o 8,7 punktów. Mieszkania dwu- i trzypokojowe oraz mniejsze cieszyły się największym zainteresowaniem kupujących. 43 proc. uczestników badania przewiduje, że w I kwartale 2024 r. popyt na kawalerki może nieco wzrosnąć, ale 36 proc. spodziewa się, że koniunktura z końcówki 2023 r. się utrzyma. W przypadku większych mieszkań wzrostu popytu spodziewa się 44 proc. badanych, ale ponad połowa agentów nieruchomości prognozuje stabilizację lub nawet spadek zainteresowania kupujących. Eksperci rynku nieruchomości przewidują również, że może nastąpić dalszy wzrost cen mieszkań.

Artykuł Jakie były nastroje na rynku nieruchomości w IV kwartale 2023? pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Co się stało na rynku mieszkaniowym i dlaczego jest tak drogo?

Ostatnie odczyty mówią o tym, że licząc od początku pandemii mieszkaniówka przeżyła boom. Równocześnie ze wzmożonym popytem, deweloperzy budowali i oddawali rekordowe wolumeny mieszkań. Gdy sytuacja się pogorszyła (za sprawą inflacji i drożejących kredytów), branża budowlana zaczęła hamować. Była to próba dostosowania podaży do spadającego popytu. Jednak w szykach namieszał program Bezpieczny Kredyt – wygenerował on niespodziewany, niezwiązany z sytuacją na rynku impuls, za sprawą którego z miesiąca na miesiąc do biur sprzedaży napłynęły fale chętnych na mieszkanie. Ten popyt trafił na “dziurę podażową”. Deweloperzy szybko wyprzedali zapasy, a nowych inwestycji mają niewiele, w związku z wcześniejszym hamowaniem aktywności.

Obecna sytuacja w budownictwie mieszkaniowym

Z raportu GUS “Budownictwo mieszkaniowe1 w okresie styczeń-wrzesień 2023 r.” wynika, że w tym czasie w Polsce odnotowano spadek aktywności w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Liczba nowo oddanych mieszkań zmniejszyła się o 3,4% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, a liczba wydanych pozwoleniach na budowę spadła aż o 26,6%. Również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, zmalała o 15,7%. Największą aktywność budowlaną zaobserwowano w województwach mazowieckim, wielkopolskim i małopolskim.

Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo danym zebranym przez GUS:

Mieszkania oddane do użytkowania:

• w okresie styczeń-wrzesień 2023 oddano do użytkowania 161,3 tys. mieszkań, co stanowi spadek o 3,4% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku;
• deweloperzy przekazali 97,2 tys. mieszkań (spadek o 2,4%);
• inwestorzy indywidualni oddali do użytkowania 61,0 tys. mieszkań (spadek o 6,5%);
• powierzchnia użytkowa nowo oddanych mieszkań wyniosła 14,8 mln m², co oznacza spadek o 5,4% w porównaniu z rokiem poprzednim;
• średnia powierzchnia mieszkania wyniosła 91,6 m².

Pozwolenia i zgłoszenia budowy:

• wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy dla 174,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 26,6% w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku.

Rozpoczęcie budowy:

• rozpoczęto budowę 138,9 tys. mieszkań, czyli o 15,7% mniej niż w analogicznym okresie 2022 roku.

Inne obserwacje:

• na koniec września 2023 roku w budowie pozostawało 810,7 tys. mieszkań, co jest wartością mniejszą o 6,7% niż w analogicznym miesiącu 2022 roku;
• najwięcej aktywności budowlanej odnotowano w województwie mazowieckim, wielkopolskim i małopolskim.

Przy porównywaniu rok do roku dane te nie napawają optymizmem. Jednak trzeba mieć świadomość, że mamy tu do czynienia z tzw. efektem wysokiej bazy. Porównujemy je do roku 2022, kiedy to aktywność deweloperów wciąż była duża. Później nastąpił gwałtowny spadek i dopiero teraz branża wychodzi ze stagnacji. Widać to, gdy się przyjrzy wartościom z samego września – w takim ujęciu okazuje się, iż firmy deweloperskie szykują się już do zwiększania podaży. W uwagach do raportu GUS czytamy:

“We wrześniu, w porównaniu do sierpnia 2023 roku, wzrosła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 15,8%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 6,1%)…”

Zapewne na dalszy rozwój sytuacji decydujący wpływ będzie miał kierunek polityki mieszkaniowej nowego rządu. Czy program Bezpieczny Kredyt, w którym już się kończą środki, zostanie podtrzymany? Czy zostanie przekształcony tak, że realne oprocentowanie preferencyjnego kredytu wyniesie 0% (zgodnie z zapowiedziami KO)? Czy rząd zdecyduje się zrealizować obietnicę dopłat do czynszu najmu? Kolejne transfery pieniędzy mogą napędzić koniunkturę w nieruchomościach.

Artykuł Brakuje mieszkań, ale jest szansa na odbicie pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.

Deweloperzy chwalą Bezpieczny Kredyt

Przed wprowadzeniem rządowego programu kredytów hipotecznych z dopłatą komentarze były różne. Nie brakowało sceptyków, którzy wieszczyli fiasko przedsięwzięcia lub zakładali, że jego skala nie wystarczy do wywołania zmiany na tak dużym rynku jakim jest rynek nieruchomości. Jednak gdy program ruszył wraz z początkiem lipca, okazało się, iż wzbudza zainteresowanie nawet większe od zakładanego. Banki raportowały tysiące wniosków już w pierwszym tygodniu naboru. Oczywiście te odczyty mogą być mylące, ponieważ nie wiadomo jeszcze, jak dużo będzie odmów oraz ile z tych wniosków to duble – większość chętnych na rządowe wsparcie składało wnioski do kilku banków.

Niezależnie od możliwych trudności i ewentualnych weryfikacji optymistycznych danych, deweloperzy już zaczynają chwalić Bezpieczny Kredyt. Zdarzają się firmy, które odnotowały wręcz skokowy wzrost sprzedaży, rzędu nawet 100% w porównaniu z analogicznym okresem z poprzedniego roku. Niemal wszystkie podmioty donoszą o wzmożonym ruchu w biurach sprzedaży oraz ogromnej liczbie napływających zapytań. Nastawienie na powrót koniunktury widać już w cenach, które znowu zaczęły szybko rosnąć.

Tak naprawdę to ceny są główną przeszkodą w tym, aby Bezpieczny Kredyt wpłynął na cały rynek. W największych polskich miastach stawki za metr kwadratowy są już na tyle wysokie, że spora część lokali nie łapie się na limity Bezpiecznego Kredytu, mimo że są one wysokie. Zapewne skorzystają na tym mniejsze ośrodki oraz prowincja, gdzie niemal cała oferta może zostać objęta rządowymi dopłatami.

Rynek spodziewa się powrotu inwestorów

To, że ceny ponownie rosną, nie będzie raczej czynnikiem zniechęcającym inwestorów. Jest to kolejny dowód na to, że mieszkania są bezpiecznym sposobem lokowania kapitału – kto zainwestował w lokal mieszkalny, liczy teraz zyski. Z tego względu eksperci rynku nieruchomości spodziewają się, iż niebawem na rynku ponownie pojawi się wzmożony popyt inwestycyjny. Dotychczas spora część osób wstrzymała się z decyzjami zakupowymi, ponieważ sytuacja gospodarcza była niepewna. Nie było też wiadomo, jak rządowe projekty wpłyną na rynek. Obecnie widać już, że deklaracje utrudniania aktywności inwestycyjnej idą raczej na boczny tor, za to program Bezpieczny Kredyt przywraca życie branży i wartość nieruchomości ponownie rośnie. Zainwestowanie w lokal mieszkalny jest opcją bezpieczna i dochodową, szczególnie jeśli mówimy o segmencie niewielkich mieszkań, kawalerek i dwupokojowych. Są one łatwe do sprzedania, ich ceny rosną najszybciej, a także cieszą się największym popytem na rynku najmu.

Co do tego ostatniego, to pojawiają się prognozy, że Bezpieczny Kredyt zdławi popyt na mieszkania na wynajem. Ma to działać tak, iż osoby, które dotychczas nie mogły sobie pozwolić na zakup i najmowały, teraz, z rządową pomocą, “pójdą na swoje”. Czy to realny scenariusz? Sam mechanizm jak najbardziej ma sens i będzie działał. Jednak istotna jest skala. Rząd szacuje, że z Bezpiecznego Kredytu rocznie skorzysta od 20 do 40 tysięcy gospodarstw domowych. Rynek mieszkań na wynajem w Polsce jest całkiem duży, bo liczy ponad milion lokali. Jak widać więc, siła oddziaływania rządowego programu jest zbyt mała, by spowodować zapaść na rynku najmu. Tym bardziej, ze wewnętrzne migracje (przepływ ludności z małych miejscowości do dużych) oraz napływ emigrantów (rząd coraz wyraźniej stawia na to, by wpuszczać do polskiej gospodarki napływowych robotników) będą generowały dodatkowy popyt.

Na koniec wspomnimy jeszcze o jednym, niezwykle silnym czynniku, który aktywuje się za jakiś czas. Chodzi o obniżenie stóp procentowych. Wraz z tym ponownie potanieje kredyt oraz wzrośnie zdolność kredytowa. Wtedy na rynek wrócą ci, którzy nie załapali się na Bezpieczny Kredyt 2%.

Artykuł Na rynek wraca optymizm – nie tylko za sprawą Bezpiecznego Kredytu pochodzi z serwisu Michał Wiesek Szczecin.